Κεφάλαιο 2: Τι αγοράζει ο επενδυτής

Εισαγωγή

Ένα από τα πιο συχνά ερωτήματα που δέχεται η ομάδα μας είναι:

«Αν συμμετάσχω σε ένα tokenized ακίνητο, τι ακριβώς αποκτώ;»

Η απάντηση είναι απλή αλλά πολύ σημαντική. Ένα token είναι η ψηφιακή αναπαράσταση ενός δικαιώματος — για παράδειγμα σε ένα ακίνητο, σε ένα έργο ή σε μέρος των εσόδων του. Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις σας δεν προκύπτουν από την τεχνολογία, αλλά από τη νομική δομή πίσω από το token (π.χ. εταιρεία ειδικού σκοπού – SPV, καταστατικό, σύμβαση, συμβολαιογραφικές πράξεις) και από τα έγγραφα της κάθε προσφοράς.

Σε αυτό το κεφάλαιο εξηγούμε τους 3 βασικούς τύπους tokens που συναντά κανείς στην tokenization ακινήτων και τι δικαιώματα συνήθως συνδέονται με τον καθένα.

2.1 Τύποι tokens

Ownership Token (Token κυριότητας)

Αντιστοιχεί σε ποσοστό συμμετοχής σε ένα ακίνητο ή έργο — συνήθως έμμεσα, μέσω μεριδίων στην εταιρεία (SPV) που κατέχει το ακίνητο.

• Υποθετικό παράδειγμα για την κατανόηση του μηχανισμού — δεν αποτελεί πρόταση ή πρόβλεψη απόδοσης: Ένα ακίνητο αξίας €200.000 χωρίζεται σε 2.000 tokens των €100. Αν αποκτήσετε 100 tokens, αντιστοιχείτε στο 5% της συμμετοχής.
• Δικαιώματα που μπορεί να προβλέπονται:
  • Αναλογία σε τυχόν διανομές από ενοίκια
  • Αναλογία στο προϊόν μιας μελλοντικής πώλησης, αν και εφόσον υπάρξει
  • Δικαίωμα ψήφου για σημαντικές αποφάσεις (σε ορισμένες δομές)
• Νομική βάση: Η σχέση σας με το ακίνητο ορίζεται από τη δομή της SPV, τις συμβολαιογραφικές πράξεις και τα έγγραφα της προσφοράς.

Revenue Sharing Token (Token εσόδων)

Δεν δίνει ιδιοκτησία στο ακίνητο, αλλά δικαίωμα σε μέρος των εσόδων του, σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης.

• Τα έσοδα μπορεί να είναι μεταβλητά, να καθυστερήσουν ή να μην υπάρξουν καθόλου (π.χ. λόγω χαμηλής πληρότητας, εξόδων, ζημιών ή αλλαγών στο ρυθμιστικό πλαίσιο).
• Συνήθως δεν έχετε λόγο στη διαχείριση ή στη μελλοντική πώληση του ακινήτου.
• Μπορεί να ενδιαφέρει όσους δεν θέλουν να ασχοληθούν με τη διαχείριση, αλλά κατανοούν ότι τα έσοδα δεν είναι δεδομένα.

Financing Token (Token χρηματοδότησης)

Αφορά tokenized χρηματοδότηση έργων — λειτουργεί σαν δάνειο προς τον φορέα του έργου (developer), με όρους αποπληρωμής που ορίζονται στη σύμβαση.

• Δεν έχετε συμμετοχή σε ενοίκια ή ιδιοκτησία.
• Η αποπληρωμή εξαρτάται από την πορεία του έργου και τη φερεγγυότητα του δανειολήπτη. Αν το έργο καθυστερήσει ή αποτύχει, μπορεί να καθυστερήσει ή να χαθεί μέρος ή και όλο το κεφάλαιο.
• Τα smart contracts μπορούν να αυτοματοποιήσουν καταγραφές και πληρωμές, δεν εγγυώνται όμως ότι ο δανειολήπτης θα έχει τα χρήματα να αποπληρώσει.

2.2 Τι αποκτά ο επενδυτής — και τι όχι

Αυτό που αποκτάτε είναι ένα συγκεκριμένο δικαίωμα, όπως περιγράφεται στα νομικά έγγραφα: συμμετοχή, δικαίωμα σε έσοδα ή απαίτηση αποπληρωμής. Δεν αποκτάτε αυτόματα δικαίωμα χρήσης του ακινήτου, δικαίωμα να ζητήσετε πίσω τα χρήματά σας όποτε θέλετε, ούτε κάποια εγγύηση απόδοσης. Γι' αυτό η προσεκτική ανάγνωση των εγγράφων είναι το πιο σημαντικό βήμα.

Σημειώστε επίσης ότι, ανάλογα με τη φύση του token, στην Ε.Ε. μπορεί να εφαρμόζονται διαφορετικοί κανόνες — για παράδειγμα ο Κανονισμός MiCA ή η νομοθεσία για τις κινητές αξίες (MiFID II, Κανονισμός για το Ενημερωτικό Δελτίο). Η κατάταξη κάθε token γίνεται κατά περίπτωση, από νομικούς συμβούλους.

2.3 Τι να επιλέξετε;

Δεν υπάρχει «σωστή» επιλογή για όλους — υπάρχει η επιλογή που ταιριάζει στους δικούς σας στόχους, στον χρονικό σας ορίζοντα και στον κίνδυνο που μπορείτε να αντέξετε.

• Σας ενδιαφέρει η μακροπρόθεσμη συμμετοχή σε ένα ακίνητο; ➤ Δείτε τα Ownership tokens.
• Σας ενδιαφέρει η συμμετοχή σε έσοδα χωρίς ιδιοκτησία; ➤ Δείτε τα Revenue tokens, έχοντας υπόψη ότι τα έσοδα δεν είναι εγγυημένα.
• Σας ενδιαφέρει η χρηματοδότηση έργων με συγκεκριμένη διάρκεια; ➤ Δείτε τα Financing tokens, έχοντας υπόψη τον κίνδυνο μη αποπληρωμής.

Πολλοί άνθρωποι εξετάζουν συνδυασμό τύπων, ώστε να μην εξαρτώνται από ένα μόνο έργο. Η κατανομή είναι προσωπική απόφαση και καλό είναι να συζητηθεί με ανεξάρτητο σύμβουλο.

Συμβουλή

Πριν από οποιαδήποτε απόφαση, διαβάστε πάντα τα έγγραφα της προσφοράς — για παράδειγμα το Token Information Document (TID), το ενημερωτικό δελτίο ή το white paper, ανάλογα με το ισχύον καθεστώς. Εκεί πρέπει να αναγράφονται: τα δικαιώματα του κατόχου, η διάρκεια, ο τρόπος υπολογισμού τυχόν διανομών, τα κόστη και οι κίνδυνοι.

Στο επόμενο κεφάλαιο εξετάζουμε τα βασικά μοντέλα: γη, κατοικίες, τουριστικά ακίνητα, off-the-plan και χρηματοδότηση.

Σημαντικό: Το περιεχόμενο είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί επενδυτική, νομική ή φορολογική συμβουλή. Κάθε επένδυση σε ακίνητα ή tokens ενέχει κινδύνους, όπως απώλεια κεφαλαίου, χαμηλή ρευστότητα και καθυστερήσεις. Πριν από οποιαδήποτε απόφαση, συμβουλευτείτε ανεξάρτητο σύμβουλο.