Tokenisation ακινήτων στην Ελλάδα σήμερα

Το πλαίσιο για τα κρυπτοστοιχεία

Ο Ν. 5193/2025 (ΦΕΚ Α' 56/11.04.2025, άρθρα 95–245, όπως ισχύει) προσαρμόζει την ελληνική νομοθεσία στον κανονισμό MiCA. Αρμόδια εποπτική αρχή για τους παρόχους υπηρεσιών κρυπτοστοιχείων είναι η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις αρμοδιότητα έχει και η Τράπεζα της Ελλάδος. Η παροχή υπηρεσιών κρυπτοστοιχείων χωρίς άδεια επισύρει αυστηρές κυρώσεις.

Αν το token είναι κινητή αξία

Όταν ένα token λειτουργεί ως μετοχή ή ομόλογο, εφαρμόζεται το πλαίσιο της κεφαλαιαγοράς (MiFID II και η ελληνική νομοθεσία που το ενσωματώνει), με εποπτεία επίσης από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς.

Τι δεν αλλάζει για το ακίνητο

Το tokenisation δεν παρακάμπτει τους κανόνες για το ίδιο το ακίνητο:

• Η μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη και καταχώριση στο Κτηματολόγιο.
• Ισχύουν οι φόροι μεταβίβασης, ο ΕΝΦΙΑ και οι λοιπές υποχρεώσεις — συνήθως για την εταιρεία που κατέχει το ακίνητο.
• Απαιτούνται ΑΦΜ, πολεοδομική τακτοποίηση και τα συνήθη πιστοποιητικά.

Για αυτά τα γενικά θέματα δείτε τη βιβλιοθήκη του GreekSupport.

Στην πράξη

Ένα ελληνικό project tokenisation σήμερα στήνεται συνήθως με εταιρεία ειδικού σκοπού που κατέχει το ακίνητο, και με έλεγχο του κανονιστικού καθεστώτος των tokens πριν από οποιαδήποτε διάθεση σε επενδυτές. Κάθε περίπτωση χρειάζεται εξατομικευμένη νομική γνώμη.